移动版

华侨城A(000069):业绩稳增且安全边际显著 销售回款大幅改善反映真实的经营改善

发布时间:2019-10-30    研究机构:招商证券

公司前三季度并表销售回款大幅增长,反映真实的经营改善,扩规模和加速周转逻辑持续兑现,且高盈利项目进入结算周期也给2019 年全年业绩提供较充分保障。预计公司2019-2021 年eps 分别为1.58、1.87 和2.20 元,对应pe 分别为4.5X、3.8X 和3.2X;目前市值较NAV 折价约50%,也即无论绝对估值还是相对估值角度均具备显著安全边际。公司的资源优势与加快周转驱动未来业绩提速,是典型的估值提升与业绩提速双击的潜在标的,维持“强烈推荐-A”投资评级,第一阶段目标价10.3 元(对应2020PE=5.5X)。

投资要点:

(1)前三季度利润平稳增长,但三季度单季低于预期。公司前三季度收入/营业利润/归母净利分别为299 亿/89 亿/60 亿,同比分别增长22%/25%/18%。具体看,收入平稳增长,而毛利率则较去年同期提高1.7 PCT 至62.6%,投资收益较去年同期也大幅增加(同比+437%);但与此同时,结转毛利率提升大幅推高了土增税、有息负债规模扩张显著增加了财务费用,导致营业利润增速仅略高于收入增速;另外,期内结转项目权益比略有下降,带动归母净利增速小幅回落至18%。

若剔除投资收益等影响,则前三季度扣非后归母净利同比仅+2.4%(上半年为+45%),低于预期,这主要受第三季度盈利拖累。截至三季度末,预收款约727亿元,对年化收入覆盖倍数约1.4 倍,预计全年业绩或维持稳健增长。

(2)并表销售回款大幅增长,拿地补货仍较为积极。公司前三季度销售表现良好,单华侨城大厦项目就贡献了100 亿预收,而合计并表销售回款大致599 亿,较去年同期+66%。前三季度新增土储项目29 个,主要分布在深圳、广州、南京、宁波、武汉、西安、合肥等一线和核心二线城市,大湾区及周边和长三角周边的强三线(如东莞、佛山、茂名、无锡等);新增的29 个项目对应权益计容建面521万平(全口径800 万方),其中上半新增权益计容建面437 万平(同比+90%,18 年全年约140%),拿地力度略有减弱但仍较为积极。整体而言,公司存量土储优厚,2017 年以来又适当加杠杆积极扩充增量土储,同时强化与其他优秀开发商合作,这为未来销售规模的扩张奠定基础。

(3)适当加杠杆助力规模扩张,短期偿债压力可控。截至三季度末,公司有息负债规模约1275 亿,较18 年底增长了38%,推动净负债率较去年底提高了19PCT 至103%,在近两年规模高速扩张背景下,杠杆水平适度提高但仍属合理范围之内;公司在手现金大致411 亿,对短期有息负债保障系数为154%,短期偿债压力仍可控。

投资建议:公司前三季度并表销售回款大幅增长,反映真实的经营改善,扩规模和加速周转逻辑持续兑现,且高盈利项目进入结算周期也给2019 年全年业绩提供较充分保障。预计公司2019-2021 年eps 分别为1.58、1.87 和2.20 元,对应pe 分别为4.5X、3.8X 和3.2X;目前市值较NAV 折价约50%,也即无论绝对估值还是相对估值角度均具备显著安全边际。公司的资源优势与加快周转驱动未来业绩提速,是典型的估值提升与业绩提速双击的潜在标的,维持“强烈推荐-A”

投资评级,第一阶段目标价10.3 元(对应2020PE=5.5X)。

风险提示:房地产调控政策超预期,周转速度低于预期,三四线项目去化率低于预期。

申请时请注明股票名称